3.ダウンリート(DownREIT)

アップリートはREITがひとつの運営組合を通じて不動産を保有する形態であるのに対して、ダウンリートはREITが物件の直接保有と運営組合を通じた間接保有が混在する形態のものをいいます。

ダウンリートのでき方ですが、既存REITと含み益を有する不動産の保有所有者がいて、不動産保有者は運営組合に対して資産を現物出資し、既存REITは金銭を出資して組合持分を取得することにより出来上がります。

そして、アップリートと同様に、運営組合の持分は、運営組合又はREITの裁量により、REIT持分又は現金に転換されるという合意がなされます(アップリートと異なり、1対1の比率とはなりません)。

これは、既存REITがアップリートと対抗するために編み出したもののようです。

すなわち、アップリートは物件買収の際にも不動産保有者に課税繰り延べのメリットを与えることができるのですが、既存REITがDownREITスキームを使うことによって、不動産保有者に対して課税繰り延べのメリットを与えることができます。

課税繰り延べのメリットがなぜ生じるかについては、アップリートと同じです。運営組合の持分をREIT持分又は金銭に転換するときに譲渡益が認識されます。