アメリカのREITの中には、不動産に直接投資するのではなく、リミテッド・パートナーシップの運営者(ジェネラル・パートナー)として不動産投資に関与するものがあります。

これには、アップリート(UPREIT)とダウンリート(DownREIT)があります。

1.アップリートの作り方

アップリート・ダウンリートは、含み益を有する不動産の所有者が存在することが前提となります。

この不動産の所有者は、運営組合(operating partnership)に不動産を現物出資して、運営組合のリミテッド・パートナー持分を取得します。

また、REITは、IPOなどにより資金を調達したうえで、その資金を出資して運営組合のジェネラル・パートナー持分を取得します。

運営組合の組合契約では、不動産所有者の取得した運営組合の持分とアップリートの持分を1対1で、又はREITの選択により、それに等しい額の金銭と交換できる、と定めているのが通常です。

運営組合に係る出資契約には、運営組合の持分のロックアップが定められており、最低1年間の処分禁止が規定されています。その期間中は上記の運営組合持分とREIT持分又は金銭との交換も禁止されます。

できあがりとしては、以下のとおりとなります。
  • 不動産所有者が処分禁止付きの運営組合のリミテッド・パートナー持分を保有
  • アップリートが運営組合のジェネラル・パートナー持分を保有
  • 投資家がアップリート持分を保有
  • アップリートの現金は取得物件にかかる債務を弁済したり、新規物件取得に使ったりする