持分所有者要件としては、以下の２つを満たす必要があります。

• 100名以上の持分保有者がいること（Section 856(a)(5)）
• 同族会社（Closely held entity）でないこと（Section 856(a)(6)、(h)）

これらのテストは、どちらもREITの初年度には適用されません（Section 856(h)(2)）。

１．100名以上要件

課税年度のうち335日間（会計年度が1年未満の場合には日割り。Section 856(b)）、REIT持分保有者が100名以上である必要があります。

この計算にあたっては、みなし保有のルール（rule of attribution）は適用されません（Treas. Reg. Section 1.856(d)(2)）。

２．非同族会社要件

同族会社要件は、Section 542(a)(2)により判定されます。

各課税年度の後半に、5名以下の個人が直接又は間接にREITの持分価値の50%超を保有している場合には、同族会社に該当します。

細かい計算ルールは、Section 856(h)や関連するTreasury Regulations参照。

３．超過持分規定

同族会社要件の適用を避けるため、定款又は信託約款に超過持分規定（“excess share” provision）が規定されていることがあります。

これは、所定の持分割合を超えてREIT持分を取得しようとする者がいる場合、その超過部分については定款又は信託約款に定める者に自動的に移転されるという規定です。この持分割合は9.8％とされるのが一般的のようです。

この規定の有効性も問題になりえますが、IRSは有効性を認めてきています。

なお、この規定は、関連者賃借人（related party tenant）の発生を防ぎ「不動産からの賃料」（rents from real property）該当性を確保する役割や、買収防衛策としての役割も果たします。